スコットランドで社会人5年目、ついに家を買いました！

その工程が色々難しくて苦労したので、他の在英日本人の皆さんのためにも情報をシェアしたいと思います。

イギリスの他の地域でもだいたい同じ工程だと思いますが、私のスコットランドでの経験なので、細部は違う点もあるかもしれません。

最初に家を買おうを決意してからは1.5年もかかってしまいました…私は長い方ですが、最低でも数カ月、半年〜一年くらいは普通の期間だと思います。

 

不動産購入アドバイザーを探す

身内に詳しい人がいるなどの場合を除き、初めて日本人がイギリスで家を購入する場合不動産購入アドバイザーをつけると安心です。

私の場合同僚の勧めでFirst Mortgageを利用しました。First Mortgageは初めて家を買う人専門のアドバイザーで、無料です。

知り合いは有料のアドバイザーに頼んだそうですが、実際First Mortgageは有料のアドバイザーと同じ、むしろもっと良いと言う人もいるくらいで、オススメです。

First Mortgageは銀行から委託をされている住宅ローンブローカーみたいなもので、住宅ローンの申請まで全部やってくれます。

無料なので購入者からお金は受け取りませんが、銀行から紹介料をもらうみたいです。

アポイントメントは30分くらいで、Mortgage（住宅ローン）の仮審査もその場でやってくれて、これだけ貸す約束をします、という銀行の仮審査証明書であるDecision in principle (Agreement in principleとも言う)をくれます。不動産屋によっては特に今はコロナ禍なのでこれがないと見学できない場合もあります。

まぁそう言われても実際に見せろと言われたことはありませんが、持ってますよねって何度か聞かれました。

他にも質問があれば都度メールで答えてくれたりします。私も何度もメールで分からないことを聞きました。

同僚はなんと家を買って実際に手にするまで本当に全てうまくいくのか不安でアドバイザーにメールをしたところきちんと返信して励ましてくれたらしいです…（笑）

さらに物件の購入にはソリシター（事務弁護士）が必要ですが、First Mortgageで紹介してもらえます。

また購入の際には不動産保険も必要になりますが、それも紹介してくれます。First Mortgageが無料なのはそういうところから紹介料をもらっているからでしょう。

アドバイザーがいなくても、購入はできます。ローンの仮審査も自分で比較サイトなど見て選んで、銀行に直接連絡してDecision in principleを発行してもらうこともできます。

ソリシターも自分で探したり、不動産屋に紹介してもらうこともできます。

でも誰かにプロのアドバイスを頼みたいなら、First Mortgageを利用している人は周りでも多いし、私はオススメしますが、他には友人の紹介でアドバイザーを探すのも安心でしょう。

 

ソリシターを探す

ソリシターというのは事務弁護士のことで、イギリスではソリシターを通して家を買います。

そのためまずは担当ソリシターが必要です。私はFirst Mortgageで紹介してもらったソリシターにお願いしました。

物件の購入が成立したら費用を払う形で、ソリシター代は約税込み£950ほどでした。それに税金や手続きの費用など合わせて、家の購入費以外に£1500ほどかかりました。

家の購入手続きは自分ではできないところなので絶対にソリシターを見つける必要があります。

 

物件探し

ソリシター探しと並行して、あるいはソリシターが決まったら物件探しを始めます。

これは賃貸と似たような感じで、不動産サーチサイトで写真などを見て気になる物件があれば不動産屋に連絡をしてビューイングにいくという形です。

私がメインでチェックしていたのはrightmove と ESPC です。ESPCはスコットランドの不動産検索サイトで地元の人は結構こっちにだけ物件を出す場合も多いです。

このように各地域ローカルな不動産検索サイトがあるかもしれないのでチェックしましょう。

物件探し中にUnder offerやSTC(Subject to contract)と書かれている広告を見ることがありますが、これは入札が終わって、購入者が決まり、購入の手続き中ということです。時々購入者がローン審査に落ちたなど手続きがうまくいかず物件が市場に戻る場合があります。しかし基本的にはもう売れてしまったようなものなので、その物件は諦めて他の物件を探したほうが良いでしょう。

 

価格について

イギリスでは家の購入は中古物件は基本オークション方式、新築物件は固定価格です。

オークション方式の場合、これは地域によって違いますが、スコットランドの場合はOffers overと言って最低入札価格がWebサイトに掲載されています。

これはたいていHome report value（査定価格）のちょい下なので、実際はこの金額より多く入札しなくてはいけません。

オークション方式で、複数の購入希望者がいた場合、基本的には一番高い人が購入権を得ます。その入札にソリシターが必要なわけです。

値段の目安として、Offers overの10%くらい上乗せは相場で、競争率が高い場合20%上乗せくらいのイメージだと思います。私が買った家はOffers overの12%上乗せでオファーしました。

スコットランドではこの最低入札価格方式が多いですが、スコットランド以外の地域だと、Guide price, asking price, offers in excess of, Offers in the region ofなど色んな方式があります。

例えばGuide priceだとOffers overとは違い、希望金額のことなので、実際はこれよりも低い金額をオファーすることになります。

固定価格の場合はFixed priceと表示されています。新築物件でなくても、マーケットに長く出ている中古物件は早く売るためにFixed priceに変更するということもよくあります。

Fixed priceなら基本は早いものがちなので、競争に煽られたくない人がFixed price限定で物件探しをすることもあります。

 

住宅ローンの頭金について

イギリスでは住宅ローンはMortgageと呼ばれていますが、MortgageにはDeposit（頭金）が必要です。

Depositは多ければ多いほど、ローンの金利がよくなります。なのでDepositはできるだけ多いほうが良いです。

でもDepositをそこまで貯められなくても、頭金5%から貸し出すという銀行もあります。

ただコロナ禍で経済が不安定になったため、多くの銀行がそういう低頭金ローンをやめて、15%以上の頭金が必須となりました。

家賃を払っている間はその家賃は消えてなくなるようなものなので、利率が悪くても少しでも早く家を買った方が良いという考えの人も多いです。

ローンで借りられる合計金額は収入によります。イギリスではだいたい収入の4-5倍が目安と言われています。

実際の金額は銀行によるのでDecision in principleを発行してもらえれば金額がわかります。

なので、家に入札できる値段は現金＋ローンの借入額となりますが、銀行がローンを出すのはHome report valueの金額までです。

さらに、利率は購入金額ではなくHome report valueに対しての頭金の割合になります。なのでHome report valueを超える金額は頭金とは別に現金で払う必要があります。

これはつまり、例えば買いたい家の査定金額が£200,000で、頭金に使える貯金が£30,000あった場合、ローンが£200,000まで降りると仮審査に通っていれば、最大入札可能価格は£230,000かと思いがちですが、実はこの金額を入札するとローンの頭金が足りません。

査定価格の£200,000と入札価格£230,000の差額£30,000をまず現金で払い、残りの£200,000に対してさらに最低5%とか、15%の頭金が必要なわけです。

だから、この場合実際に入札できる最大の金額は5%のローンなら、まず£200,000の5%が£10,000なので、その£10,000は頭金用で、残りの£20,000がHome report valueに上乗せできる最大の金額です。よってこの場合入札できるのは£220,000が最大です。

ちなみに私は最終的には結構安い物件が見つかったので頭金25%でローンを組めました。

計算間違いなどあったらごめんなさい、でもこんな感じです。

とにかくここをちゃんと理解して入札金額を決める必要があります。

 

 

Home reportについて

これもイギリスの地域によって違うのですが、スコットランドではHome reportという住宅査定を売る側が行います。イングランドの場合は買う側が行うと聞きました。

なのでこれはスコットランドでの事情となりますが、気になる物件があれば詳細を不動産屋に聞くと、このHome reportを送ってもらえます。

またESPCではHome reportをリクエストというページでメールアドレスを入力すれば自動でHome reportが送られてきます。

このHome reportには家のコンディションとか、査定価格、住宅保険価格、築年数、現在のオーナーの保有年数、住民税の区分、など家の詳細が書かれています。

読むのは大変ですが、家自体は安くても今すぐ修繕が必要なほど状態が悪かったり、オーナーの保有年数があまりにも短い場合ちょっと何か悪い事情があるのか疑う必要があったりするかもしれません。

他にも家自体の値段が安くても住民税の区分がすごく高いとそれをずっと払っていくことになるので負担になったりということも。

なのでまずはこれを読んで、明らかな問題がないかどうか、ビューイング（内見）に行った時に質問した方がいいことはあるか確認します。

この時点で不動産屋に聞きたいことがあれば聞くと良いでしょう。

イングランドの場合はHome reportは買う方が、オファーを出す際にお金を払って行うようです。

オファーの度に必要になるので、それだと買う側の負担が大きい、また購入希望者が全員同じ家に対して査定をするというのが非効率的だと言うことで、スコットランドでは近年それが売り手側が査定をして公開するという形になったわけです。

それが最初はいいアイディアかと思われていたのですが、共通の査定価格が購入者全員に公開されるため、それ以上を必ず入札することになり、不動産価格の上昇に繋がっているという批判もあります。

 

ビューイングについて

ビューイング（内見）に行きたいと思ったら不動産屋に連絡します。その時にだいたい、First time buyerか（後述）、収入、Decision in principleはあるか、もうソリシターは見つけているかなど聞かれます。

それから賃貸探しとは違って売買の場合はビューイングも結構買手に合わせてくれて、希望を聞いてもらえます。

不動産屋ではなく現在のオーナーがビューイングをホストする場合も多いので、働いている人であれば平日夜か週末を向こうが希望する場合も多いです。

それから今はコロナ禍でないのですが、コロナ前はオープンビューイングというのがあって、日曜日などに予約なしで自由に誰でも見学に行ける日というのがありました。

それだったらいけるだけ見に行って、というのができますが、今はコロナで全部予約制なので見学も手間がかかるので以前よりビューイングの数は減っているかもしれません。

その分オンライン見学というのが増えていて、Googleマップのストリートビューのような360度各部屋を見れる天球画像というのが不動産サイトによく載っています。

場合によっては不動産屋が現地でスカイプのようなもので動画でまず見せてくれて、それで気に入れば現地に実際に行くという方式でやっている不動産屋もあります。

やはりビューイングは不特定多数が関わるので、コロナ対策にも不動産屋も色々気を使っていて、マスクはどこも必須、消毒も入り口で頼まれ、たいてい窓もあけらていて、人数も二人まで、という感じです。

ビューイングの際は賃貸物件でも色々見ると思いますが、購入するならなおさら問題があったらすぐ引っ越すというわけにもいかないので、念を入れて色々チェックしましょう。

私はビューイングの前は30分くらい早くついて、周辺を散歩しました。そのエリアに住んでいる人とか雰囲気をチェックして、道端で会った人と少しお喋りをしてどんな人が周りに住んでいるか少し調査したりしました。

家の中の見学も、全ての戸棚などチェックをして、外の倉庫などが有る場合も見せてもらったほうが良いでしょう。

職場までの通勤路を通ってみるのも大事だと思います。

また一度のビューイングで終えず、複数回訪問することも可能です。私も一度かなり気に入ったフラットは決心を固めるため違う時間帯にもう一度見学させてもらいました。

屋根裏収納が有る場合なども頼んで見せてもらうといいと思います。

 

First time buyerとは

First time buyerとは文字通り、初めて家を購入する人のことです。イギリスでは不動産価格が年々上昇していて、若者が家を買うことがどんどんむずかしくなり、初めて家を買う年齢もどんどん上昇しています。

以前は20年ローンが標準だったのが、今は30年とか40年も人気があるらしいです。

イギリスでは中古不動産が人気があるので家を一度買ってもそれをまた売ってさらに大きい家に買い換える、というのが一般的です。このように次々家を買い替えていくことをProperty ladder（不動産はしご）と呼びます。しかしこのProperty ladderを登り始めることができない人が増えているのです。

それでイギリス政府は近年ずっと初めて家を買う人の不動産購入支援を行っています。

まずFirst time buyerは不動産購入税が安いです。他にも購入のための支援が色々受けられます。

例えばスコットランドではGolden Share schemeという制度があって、不動産価格が上昇しすぎないように、市場価格の80%の値段で家を買える制度です。

政府に選ばれた新築物件にこれが適用されて、不動産サイトの物件情報に書いてあることがあります。

80%の値段で買えますが、売る時も80%です。でも少ない値段で広い家とか、条件のいい家に住めるってことなので適用されればラッキーです。でも数は少ないです。

他にも色々その年ごとにいろんな制度をやっているので購入する前にチェックしてみてください。（https://www.gov.scot/policies/homeowners/）

First time buyerは入居日が融通が効いたり、売買でのトラブルが少ないので買い替えの購入者よりも有利な場合があります。

買い替えで購入する人は、オファーが受け入れられてから、今住んでいる家を売ってということになるので、売るのがうまくいかなくてキャンセルとかそういう恐れもあり、そういう心配がない分、少し購入金額が少なくてもFirst time buyerが購入権を得るという場合も中にはあります。

ただFirst time buyerが購入する家の価格帯はだいたい一緒だと思うので、そういうラッキーは実際は少ないとは思います。

とにかく、First time buyerは買い替え者より有利な点が色々あります。私が利用したFirst MortgageがFirst time buyerのみ扱っているのも、購入成功率が高いからでしょう。

 

周辺の情報、災害リスクなどの調査

見学の前にもう一つ簡単にチェックできることは災害マップです。

スコットランド環境保護エージェンシーが運営している水害リスクマップというのがあります。

ここに興味のある物件の住所を入れるとそのエリアの川、海、排水口の3種類の水害リスクを高・中・低・無の4段階で見ることができます。

これはその入力した住所の半径50m以内でのリスクなので、例えば家が急な高台に立っている場合などはこのマップでリスク高でも実際のリスクは少ない場合もあります。

この標高検索ツールを使えばそのへんもだいたい把握できると思います。

もちろんこれは細かい個々のケースまでカバーしたものではないので心配な場合は専門家などに相談した方が良いでしょう。

私は実は一度購入を決めてローン手続きの直前まで行っていたフラットをキャンセルしたことがあります。

このマップのことを知らなくて、オファーを出してから知って、その家が地上階で水害リスクが中であることを知りました。

川は近くにあるけど、2km離れていたので大丈夫だと思っていたのですが、標高を調べてみると、川より低い位置にあるため、遠くても水害のリスクがあるということのようでした。

リスクが中（200年に一度水害が起きるレベル）とはいえ、一度起きてしまったらそのエリアの不動産価値は暴落するでしょうし、地上階だったので、購入を見送りました。

私は不動産を買い増して行って、家賃収入も得たいと思っていたので、長期的にリスクがあるところは買えないなと考えました。

一旦購入すると言ってからのキャンセルだったので不動産屋とは少しモメました…。

実は私はソリシターにキャンセルすると結構早い段階で連絡したのですが、ソリシターの送付した書類が向こうに届いてなくてキャンセルのことが伝わっていないまま数週間がたっていて、

不動産屋から私に購入手続きは進んでいますか？と連絡があった時に、え、キャンセルしたんですけどって言って発覚しました。

普通は全ての連絡はソリシターを通すので、購入者と不動産屋が直接連絡を取ることはないはずですが、そういう事情で電話で直接キャンセルを伝えることになっていまい、

それもプロじゃないなと思いましたが、不動産屋は怒ってちょっと怒鳴ってきました…。正直落ち込みました。ただでさえキャンセルして悪いなと思っていたので。

でも実際具体的に購入の手続きが終わるまでは法的拘束力などはないのでキャンセルは売り手買い手どちらからでも行なえます。

私のようにオファー後の調査で問題を発見してキャンセルということも時々あるようです。

ともかく、私のように不動産屋とモメないようにオファーの前にできる限りの調査をして、少しでも問題点がないか潰して置いた方がいいと思います。

 

オファーを出す

もし気に入った物件があれば次はオファー（入札）です。オファーはソリシターを通して行います。

物件によってはClosing date（入札締切日）というのがあって、その日までに購入希望者がオファーを出します。

Closing dateがどうやって決まるかと言うと、だいたいはNote of interestによって決まります。

Note of interestというのは購入に興味がありますという宣言のことです。これもソリシターを通して行います。

このNote of interestが十分に集まったとオーナーが判断すれば、Closing dateがセットされます。

Note of interestは出したからと言って必ず入札しないといけないわけではなく、また出さなくても入札は行なえます。

なのでこれは単に売り手のオーナーが購入希望者を把握するための目安ということだと思います。

Note of interestを出しておけばClosing dateを知らせてもらえるので特に興味があるところは出しておいてもよいでしょう。

Note of interestを出さなくても、見学に来た人全員にClosing dateを知らせる不動産屋もあるし、不動産サイトの物件情報にはClosing dateが記載されるので、チェックしていれば分かります。

それからオファーはClosing dateが決まるのを待たずに行うこともできます。

むしろ本当に気に入った家があればなるべく早く、できるなら次の日にでも入札してしまった方が良いです。

なぜならオーナーによってはClosing dateを決めずに満足いく入札があった時点で売る相手を決めてしまう場合があるからです。私は2度それで入札すらできないことがありました。

普通はClosing dateを決めてより多くの入札を待つですが、中にはとにかく一刻も早く売りたいという人もいます。

次の買う家が決まっていて待てない場合とか、あとは特殊な場合では早く家を手放したい理由があるなど。

一度私が遭遇したのは、日曜日に見学に行って、火曜日に入札しようとしたらもう月曜日に売れていたパターンです。

このオーナーが売っていた家は実はそこに住んでいたオーナーの娘さんが亡くなっていて、オーナーはとにかく早く家を手放してしまいたかったみたいです。

こういう誰かが亡くなったため家を売るという場合には金額に拘らず早く売ってしまいたいという人が時々います。

そういう場合にはNote of interestを出したり、Closing dateを待ったりしないで入札をしてしまう方がいいです。

オファーやNote of interestはソリシターを通して行うので、ソリシターに住所と入札金額（オファーの場合）を書いて、Home reportを添付して送ります。

あとはソリシターが全て手配してくれます。

 

オファー金額について

オファーの金額については少し先に書きましたが、スコットランドでは不動産サイトに載っているOffers overやHome reportの査定価格に上乗せした金額をオファーします。

同僚で1人、初めて買うのでそのことを知らず、Home report valueちょうどでオファーしてAcceptされたという人がいましたがそれは相当ラッキーです。

郊外のあまり人気のないエリアだったので、他に誰も購入希望者がいなくて、売り手も早く売りたいと思っていたのでそれで同意となったようです。

しかし人気のロケーションなどでは例えば10件オファーがある場合などもあるので、かなり上乗せが必要になるでしょう。

私はだいたいの人気度を感じるため、オーナーや不動産屋にどれくらい見学に来ているかなど聞いたりしました。

でも実際いくら入札があるかはわからないことなので、自分がそのフラットをどれくらい好きかで入札するといいと思います。

正直すごい気に入ったフラットで、でも人気がなさそうな穴場だと思って低めにオファーして落ちたりすると、ものすごく引きずります。私のことなんですけどね。

一度すごく気に入ったのに不動産サイトにもずいぶん長く掲載されていて、不動産屋の話でもあんまりオファーがなさそうだなと思ってちょっとラッキーを狙って入札してダメだったことがあり、何ヶ月も引きずりました…。

これは友人にも言われたことです、本当に好きなフラットは逃すとめちゃめちゃ引きずるからためらうなと。でもその時それをちゃんと聞かなくて後悔しました…。

なので、不動産は一期一会、気に入った物件には思い切って入札して確実に落札しましょう！

 

落選の場合

私は実は購入が決まるまでに何度も落選していて、その度にとても悔しい思いをしました。

家のオファーを出す時は、もちろん大金を出して家を購入するのですから、周辺の情報を色々調べたり、一生懸命Home reportを読んだり、

そこに住むイメージを持ったりしてからなので、落ちるとすごくがっかりします。

しかもソリシターが他の入札者が何人いたとか、自分が何番目だったとか教えてくれる場合もあるのですが、一度£1500差で負けたということがありとても悔しかったです。

実はさらに上乗せして再オファーっていうこともできるみたいですが、その時はよく知らなかったのでそのまま諦めていました…。

 

当選の場合

一番高いオファーだったり、売り手の条件にあったりして、オファーが受け入れられた場合はソリシターからその連絡があります。

ここからさらに手続きが色々あって、購入が保証されているわけではありませんが、まずは大きな第一歩なのでOfferがAcceptedされたら喜んでいいでしょう。

手続きが進むまでは売り手・買い手側どちらかれでもまだキャンセルができる状態ではあるので、このOfferの受け入れには法的拘束力などはありません。

ソリシターからはまずOffer acceptanceの正式な書類が届きます。これを何らかの事情でキャンセルする場合にはソリシターを通してキャンセル手続きが必要です。この時点ではペナルティなどはありませんが。

私の場合はソリシターから電話があり、売り手が私の金額には満足だが、購入まで4ヶ月待てるか、という条件つきだと言われました。

4ヶ月はちょっと長めだなと思いましたが、色々ローンの手続きなどあって2-3ヶ月はどっちにしろかかると思うので、条件を受け入れてました。

 

ずいぶん長い記事となりましたが、ここからは購入までの手続きと実際の入居までがまだ続くので、次の記事で不動産購入後編としてまとめたいと思います。

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